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　不動産売買に必要な費用

売　　主

■1.印紙税 ：売買契約時に契約書に貼付します。

印紙税（表１）

不動産の譲渡に関する契約書の印紙税額表
契約書記載金額	印紙税額
1万円未満	非課税
1万円以上　10万円以下	200円
10万円超　50万円以下	400円
50万円超　100万円以下	1,000円
100万円超　500万円以下	2,000円
500万円超　1000万円以下	10,000円
1000万円超　5000万円以下	15,000円
5000万円超　1億円以下	45,000円
1億円超　5億円以下	80,000円
5億円超　10億円以下	18万円
10億円超　50億円以下	36万円
50億円超	54万円
金額の記載のないもの	200円

土地や住宅を購入するときには、売買契約書を取り交わしますが、契約書には必ず印紙を貼って、消印をします。これが印紙税の納付です。
売買契約書は本来２通作成し、それぞれに印紙を貼り売主と買主が保管すとことになります。

※次の契約書等については印紙税は課税されませんので、印紙を貼る必要はありません。

*	質権・抵当権の設定、またはその譲渡に関する契約書
*	建物賃貸契約書または、使用貸借にかかる契約書
*	委任状または委任に関する契約書（媒介契約書・売買委託契約書等）

■２.登録費用 ：表示登記、抵当権抹消登記の費用です。

■３.仲介手数料 ：仲介業者への手数料、売買価格により異なります。

不動産売買の仲介手数料（表２）

物件の価額

200万円以下の部分

×５％＝Ａ円

200万円超 400万円の部分

×４％＝Ｂ円

400万円超の部分

×３％＝Ｃ円

報酬の限度額＝Ａ＋Ｂ＋Ｃ円

【売買契約の媒介（仲介）の場合】

仲介業者が売主（買主）から受領できる報酬の限度額は左記の方法で算出した額です。

※上記の計算方法は煩雑ですので通常下記のような速算法を用いると便利です。

物件価額が200万円以下の場合	物件価額×５％
物件価額が200万円超400万円以下の場合	物件価額×４％＋２万円
物件価額が400万円超の場合	物件価額×３％＋６万円

（例）１０００万円の土地付中古住宅を売買した場合１０００万円×３％＋６万円＝３６万円です。
なお、仲介手数料には別途消費税が課税されます。

【注意事項】

◎	上記の例により、仲介業者が売主・買主の双方からそれぞれ媒介の依頼を受けた場合、仲介業者は売主および買主からそれぞれ３６万円を限度に合計７２万円まで受領することができます。
◎	交換の場合には、物件の価額の高いほうを基準として上記即算法を用います。
◎	売買の代理をした場合は宅地建物取引業者が売主から受領することができる報酬の限度額は媒介の場合に当事者の一方から受領することができる２倍以内です。

■４.測量・分筆登記費用 ：境界杭の設置、土地を分割または地積更正する場合に必要です。

■５.建物解体費用 ：現在ある建物を取り壊し、更地で売却する場合に必要です。

■６.不動産譲渡所得税・住民税 ：不動産売却利益がある場合にかかります。（翌年に税務申告が必要）

マイホームの購入・所有・売却にあたっては、各プロセスでさまざまな税金がかかってきます。購入時は印紙税・登録免許税・不動産取得税、所有時には固定資産税・都市計画税、そして売却時が譲渡所得税といった具合です。ただ、一定の条件を満たしている場合は、印紙税を除いて減額措置が受けられることになっていますので、条件を研究して上手に利用したいものです。

マイホームを売却したときの税金
税の種類	内容	区分		軽減措置	税額
譲渡所得にかかる所得税（国税）住民税（地方税）	個人が土地や建物などを売却して生じた所得（譲渡所得）にかかってくる税金。売った土地の保有期間は、売った年の1月1日を基準とする	短期譲渡所得（5年以内の所有）		居住用財産の 3000万円特別控除	課税短期譲渡所得×税率40％
					〔（他の課税総所得＋課税短期譲渡所得－譲渡所得の特別控除額50万円）×累進税率-（他の課税総所得×累進税率〕×110％
					上記のいずれか多い金額が所得税額〈住民税は上記①の40％が12％となり、②の累進税率は住民税の税率を適用〉
		長期譲渡所得	5年を超えて10年以内の所有	居住用財産の 3000万円特別控除	特別控除後の課税長期譲渡所得が4000万円以下の部分については所得税率20％（住民税6％）
					4000万円超8000万円以下の部分については所得税率25％（住民税7.5％）
					8000万円超の部分については所得税率30％（住民税9％）
			10年を超えて所有	居住用財産の 3000万円特別控除	特別控除後の課税長期譲渡所得が6000万円以下の部分については所得税率10％（住民税4％）
					6000万円超の部分については所得税率15％（住民税5％）

買　　主

■1.印紙税 ：売買契約時に契約書に貼付します。（表１参照）

■２.登録費用 ：所有権移転・抵当権設定登記の費用および登録免許税、司法書士報酬など。

■３.仲介手数料 ：仲介業者への手数料、売買価格により異なります。（表２参照）

■４.住宅ローン費用

A.融資手数料	：銀行のローン手数料（借入金額・金融機関により異なります）
B.保証料	：ローン保証会社の保証に必要な費用。（借入金額が期間・保証会社により異なります）
C.火災保険料	：ローン設定に建物に火災保険を掛けます。建物の規模・構造・所在の地域により保険料が異なります。

住宅ローンの申込基準と必要書類

住宅ローンを利用できる方

給与所得者であり、職場の健康保険・社会保険の被保険者の方
自営業者の方は概ね３年以上今の仕事を続けているかた。

勤続年数が、１年～３年以上ある方
各金融機関で違いますが、３年以上の勤続年数が必要です。３年未満の方でも受け付ける銀行もあります。
勤続年数は、健康保険証の資格取得年月日からの年数になります。試用期間などがあり、３～６ヶ月後に正社員になった場合は、それからの年数になります。

保証会社の保証を受けれる方
住宅ローンは、原則として保証人は必要ありませんが保証会社というクレジット・信販系銀行系の会社の保証が必要となります。従って、銀行の審査が通っても保証会社の審査に通らなければ住宅ローンは利用することができません。

年収に対する年間返済額の割合が概ね３０％（理想は２５％）以内であること
各金融機関・保証会社で異なります。なお、年間返済額には、すべてのローンが加算されます。
（自動車・教育・旅行・各種カードでのお買物）
例えば、車のローンが１００万円残っていると、住宅ローンが減額されることがあります。

すべての借入金の返済に遅れがないこと
自動車ローン・カードのお買物などに延滞がないこと。

申込時のご年齢が６０歳未満であること

住宅ローン申込時に必要となる書類

ご本人の確認ができるもの（免許証等）

収入を確認できるもの
所得証明・源泉徴収書・住民税通知決定書等（各金融機関で多少異なります）
また、必要年度前年・前々年の２年分必要となることもあります。
自営業のかたは２～３年分の納税証明書が必要です。

勤続年数を確認できるもの
健康保険証（本人・扶養家族の記載のあるもの）

印鑑証明書・住民票
必要枚数は金融機関により異なります。住民票は家族全員記載のものが必要です。

自己資金を確認できるもの
民間金融期間の住宅ローンは、原則購入物件の８０％～９０％が融資限度です。
残りの１０％～２０％と売買にかかる諸費用は自己資金となります。その自己資金があるか、預貯金などの通帳（コピー）で確認をとられます。また、金融機関によっては、自己資金分を融資する銀行口座に予め入金するように求められる場合があります。＊なお、偽装を防ぐために原本を確認されます。

物件に関する資料
土地・建物登記簿謄本（記載事項証明書）、売買契約書、重要事項説明書、建物平面図、公図実測図（地積図）、物件案内書、など不動産業者に揃えてもらいましょう。

住宅ローンを借りる時の諸費用

融資取扱手数料　
各金融機関で異なりますが、ほぼ３万円～５万円（税別）です。

保証料
借入額・借入年数により金額が異なります。

火災保険料
建物構造・借入額・借入年数等により保険料は違いますが、借入年数分を一括で支払います。

生命保険料
主に団体信用生命保険があります。保険料は銀行が負担していることが多いようです。

※上記の買主の諸費用は、価格やローン金額で変動があります。一般的に売買価格の５～１０％が目安になります。

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